在英國投資房地產，選擇哪個城市投資，相信考起不少投資者。天翔環球受訪分享英國熱門城市的投資回報率及置業必知的稅項，當中提到投資回報率通常是隨著地區的「中心」呈反比，意即越接近市中心，投資回報率越低。

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近來英國政府放寬了BNO赴英資格，令更多香港人有移居英國及於英國投資的想法。英國投資固然是明智之舉，但實行之前，家長們都需要做足功課，了解不同城市和地段及其對應的投資回報率，而對英國物業稅項也需要清晰理解。

英國政府早前宣布分階段延長印花稅假期：至2021年 6 月 30 日，購買 50 萬英鎊或以下的樓可免印花稅；其後至2021年 9 月 30 日為止, 購買 25 萬英鎊或以下的樓可免印花稅。如非首次置業的買家，則需付 3% 附加稅。儘管印花稅假期即將完結，長線英國投資依然相當吸引。

英國投資回報率

部分英國投資者可能以為樓價越貴的英國物業就能獲得更高的投資回報，而事實並非如此。投資回報率隨著地區的「中心」呈反比，意即越接近市中心，投資回報率越低。

原因其實很簡單，天翔環球創辦人黃昆陶解釋道：「回報率的計算方法，是以全年租金除以樓價。因此越接近市中心、樓價越貴(分母越大)，回報率自然越低」。想成為精明英國投資者，這一點必須理解。

於英國投資，例如在倫敦、曼徹斯特、伯明翰、利物浦等城市買樓收租，於不同城市或地區置業，投資回報率可相差三倍！

倫敦 Zone 3 至 Zone 6 回報率較高

英國首都倫敦佔地十分廣闊，當談及地點，往往會用鐵路網絡的分區(Zone)以方便討論。主要的Zone有6個, 最中心的Zone 1 – 2是為倫敦市中心, Zone 6 距離市中心最遠。 在Zone 1 內，回報率如有 2% 至 3% 已屬極佳；Zone 2 則約 3% 至 4% 已非常理想；至於 Zone 3 至 Zone 6 回報可達 4% 至 5%。

另外，廣大英國投資者也可能選擇曼徹斯特，伯明翰及利物浦等英國其他城市的物業進行投資，以下是各大英國城市物業投資回報率的概覽：曼徹斯特市中心回報約 4 至 5%，市中心以外的地區，如著名的河濱區 Salford Quays 則可達 5 至 6% 回報；至於伯明翰市中心回報約 4.5 至 5.5%；利物浦市中心約 6 至 7% 回報率。

想投資英國的您，不妨參考一下以上的投資小貼士。

英國物業稅需知

除了回報率之外，英國投資另外一個重點就是英國物業稅的問題。牽涉到英國投資方面的物業稅其實相對簡單及容易理解，主要分為以下三個稅項。

1. 印花稅 Stamp Duty Land Tax （SDLT）
印花稅是完成購置過程時需繳付的物業稅項，款額根據樓價而定，以累進稅階計算，亦會受其他因素而有不同計算方法，包括過往曾否於全球任何地方置業、甚至配偶有否曾經置業、是否屬於非本地居民買家（Non-resident buyers）、物業何時建成等。

2. 入息稅 Income Tax (又稱個人收入稅 / 個人所得稅)
在英國當地產生任何收入並扣除「可扣稅開支」(Allowable Expenses)後，該數額將用作計算入息稅。如果買家持有英國護照(並非BNO)，更可享有個人免稅額用於扣稅。2021-22年度的個人免稅額為£12,570. 物業產生的收入, 並不獨立計算, 而是與其他如薪俸收入一併計算。總收入扣除可扣稅開支及免稅額後, 首£37,700 (2021-22年度)需繳付20%的入息稅, 其後則以40-45%計算。

3. 增值稅 Capital Gain Tax

香港並無資產增值稅，因此部分英國投資者可能對此稅項比較陌生。稅務方面，香港的確是一個非常「幸福」的城市。 因為很多國家都有資產增值稅，英國就是其中一個需要繳付此物業稅項的國家。在英國投資物業，在售出時賺取的樓價升幅，需要繳付 18% 至 28% （視乎賣家的稅階）的增值稅。增值稅每年有一個固定的免稅額，而且如果該物業並非全部時間均用作收租用途, 更可獲得減免。

英國物業投資考量及流程

專業顧問及樓盤篩選
天翔環球作為英國投資方面的專家, 多年來專注於英國物業銷售, 擁有全港最多優質的英國樓盤。英國各個城市及地區的物業市場均有各自的特色, 如基建、配套、潛力較集中於哪一區, 哪一區的樓較難申請按揭等, 宜先向我們查詢。客戶如有心儀投資的英國城市, 或於預算或按揭方面有特別需求，我們的專業顧問就可根據你的需求建議合適的英國物業供閣下考慮。

質量保證
同時，投資者亦無需要為物業質量方面擔心，天翔環球對各個物業的發展商進行過深入的背景審查，並有相關獲認證的擁有權文件、工程進度報告、相片及影片等提供給英國投資者參考，最大程度保障投資者們的權益。

按揭轉介
如投資者需要敍造按揭, 當選定了心儀的地區和樓盤之後, 需提供較深入的個人資料, 以便銀行先作初步評估。 英國的投資按揭(Buy-To- Let Mortgage)最高可造75%. 按揭批核殊不簡單。影響能否獲批, 或獲批全數75%, 取決於多個因素, 包括個人財政狀況、銀行政策、政府政策、經濟氛圍等。按揭往往是左右英國投資決定的重要因素。

確認購買及付款流程
鎖定目標之後, 需要先付數千英鎊的認購費以鎖定單位, 認購費將於其後退回。我們會協助買家聘請律師, 買樓的首期訂金會先託管在律師行戶口，待律師核實發展商有收款權利，財政穩健，才會付款予對方律師行，充分保障投資者權益。同時我們會助買家申請按揭，根據客戶的情況找到最合適的融資計劃並完成整個英國物業投資流程。